租房合约是实务中最常常看到的合约形式，既有个人出租住房的非常简单合约，也有公司出租工业厂房等标的额较小的合约。一般来说，合约签定生效后，双方皆应该诚实信用誓约履行合同义务，但在实际还款过程中，除双方协商一致提早中止外，无论是出租方还是承租方，还是很有可能因种种原因而导致合约的提早中止。现行《合同法》回应不作了适当的规定，彰显守约方在一定情况下的法定解除权 ... 租房合约是实务中最常常看到的合约形式，既有个人出租住房的非常简单合约，也有公司出租工业厂房等标的额较小的合约。一般来说，合约签定生效后，双方皆应该诚实信用誓约履行合同义务，但在实际还款过程中，除双方协商一致提早中止外，无论是出租方还是承租方，还是很有可能因种种原因而导致合约的提早中止。

现行《合同法》回应不作了适当的规定，彰显守约方在一定情况下的法定解除权，接下来许晓燕律师18915762832就带上大家一起理解下。一、合法提早中止出租合约的情形 1、出租人的法定解除权在房屋租赁合约中，出租人的主要合约权利为缴纳租金，取得收益，但同时出租人依然拥有房屋的所有权，有权合理掌控房屋不存在的各项风险，因此（1）如果承租人不付租金，对于出租人而言，合约目的无法构建，当然有权解除合同；（2）另外，承租人并未按照誓约的方法或者出租物的性质用于出租物，导致出租物受到损失或是予以出租人表示同意就将房屋转租他人，将不会大大增加出租人的风险，出租人也可以拒绝解除合同。

2、承租人的法定解除权对于承租人而言，取得房屋的使用权是合约的主要目的，但如果出租物严重威胁承租人的安全性或者身体健康，例如坚称是危房还出租用于，法律彰显承租人随时解除合同的权利。在人身权与债权两种法益相冲突的情况下，法律将弯曲性的维护人身权，即使承租人议定合约时坚称该出租物质量不合格也一样拥有解除权，防止因为承租人必须履行合同而受到人身安全的危险性。必须特别注意的是，合同法规定租期在6个月以上的必需签定书面出租合约，不签的视作定期合约。

而且出租期间期满，承租人之后用于出租物，出租人没驳回的，原出租合约之后有效地，出租期限也视作定期合约。那么在这两种情形下，因为租期视作定期，无论是出租房还是承租方皆可以随时拒绝解除合同，法律风险很大。

许晓燕律师18915762832警告，对于承租方而言，找寻新的均须及迁往都必须时间和成本，承租方要尽量避免再次发生此类情况。房屋出租人在下列条件下可以中止出租合约，交还全部租赁房屋或者部分租赁房屋：(1)房屋租赁协议届满，房屋出租人按约交还出租房屋；(2)协议并未届满，出租人家庭人口激增，住房艰难，可与承租人协商交还出租房屋；(3)房屋承租人显然另有住房，租用房屋长年闲置，无法物尽其用的；(4)房屋承租人蓄意、或者过错将所租房屋损毁，转变房屋用途、拒绝接受修缮或者赔偿金的。

如果承租人在上述情况下，不容许出租人提早中止出租合约，出租人可以控告到该房屋所在地的人民法院，催促法院调停或者裁决，来维护自己的合法权益。二、债权人中止出租合约应该赔偿损失 上面说到的是合法中止出租合约的情况，但现实中中止的原因五花八门，而且很多并不是合法中止，从而产生合同纠纷。处置此类纠纷的原则是，出租合约中回应有誓约的，按誓约办理；没誓约的，应看出租合约能否继续履行。当合约显然无法继续履行或者遵守沦为不必要时，合约才能中止。

至于出租合约提早中止的赔偿金问题，如果出租合约早已具体誓约了违约金条款或损失的计算出来方式，按誓约继续执行；回应未约定的，不应由违约方赔偿金守约方合理的损失。合同法第113条规定，损失赔偿额应该相等于因债权人所导致的损失，还包括合约遵守后可以取得的利益，但不得多达违背合约一方议定合约时预见或者应该预见的因违背合约有可能导致的损失。因此，就出租合约而言，出租房的损失应该还包括房屋租金的损失；而对于承租方而言，损失还包括迁往费用、营业中断等合理损失。

三、提早中止房屋租赁合约需注意的问题 1、押金不是违约金，提早解除合同无法必要扣减。在房屋租赁合约中一般不会牵涉到签订合同后房主预先缴纳几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦再次发生什么争议，特别是在是承租人提早续约，出租人往往不会扣押押金当作违约金。

实质上，押金并非是提早续约的违约金。之所以出租人要缴纳押金，是因为出租人把自己的房子和涉及附属物品转交承租人用于，为保证承租人在用于过程中给出租物导致的伤害能获得赔偿金，才原作押金。

从这个角度谈，不管是长时间完结出租关系，还是一方提早中止出租合约，除非双方在出租合约中具体誓约，一方债权人解除合同，以押金为标准确认誓约的违约金数额，否则只要出租物没受以伤害，押金都应当归还。2、如何做提早续约，而不分担违约责任？ 常常遇到因为客观原因承租人或出租人想要提早解除合同又想分担违约责任的情况。

如果在中止时，双方协商一致中止而不分担违约责任，当然可以不分担。但一旦纠纷早已再次发生，双方再行达成协议一致意见的可能性就大大降低了，如果在纠纷再次发生前就可以就某些明确的情况展开事前誓约，效果将不会大大提高。比如双方可以在出租合约中再行具体誓约，再次发生何种情况，合约自动中止，双方不必分担违约责任，比如房屋必须征地、承租人工作地方再次发生根本性变化等等，当然，如果有这些情况再次发生，也应当给另一方保有适当的打算时间才算合理。

3、提早解除合同要有适当的书面申请。双方协商一致中止，应该签定《中止出租合约澳门基本法》，在文件中具体交房申请，物品过渡，归还剩下的租金和押金。如果无法协商不完全一致，守约方可以单方向对方发同适当催示函主张权利，并保有催示的证据，如果在合理时间内对方没反应，应当及时到法院驳回诉讼。

所以，不管解法合约否协商一致，双方皆应当留意保有适当的书面文件。

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